La nueva ley establece la tasa cero para viviendas residenciales y prohíbe el corte de servicios básicos por impago, pero impone un régimen diferenciado para comercios.
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El presidente Bernardo Arévalo sancionó el Decreto 18-2026, que reforma la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI). La normativa, que fue aprobada por el Congreso de la República el pasado 29 de julio y publicada oficialmente el viernes 28 de agosto de 2026 en el Diario de Centro América.
Con esto, se inicia una transición escalonada hacia un modelo que elimina la carga impositiva para la vivienda familiar, pero redefine las escalas comerciales y limita de forma estricta los métodos de cobro de las municipalidades.
A continuación, se detallan los seis puntos fundamentales que componen esta reforma fiscal:
1. Vivienda familiar bajo "Tasa Cero"
El principal cambio es que los inmuebles destinados a vivienda tendrán una tasa de cero por millar, es decir, dejarán de pagar IUSI cuando entre en vigor esta disposición.
La reforma define como "vivienda habitual" el inmueble utilizado principalmente como residencia permanente del propietario y su familia.
La tasa cero también podrá aplicarse cuando dentro de la vivienda funcione un pequeño negocio familiar, como una tienda de barrio o una panadería, siempre que sea atendido por integrantes de la familia y la propiedad continúe utilizándose principalmente como vivienda.
2. Nuevas escalas para inmuebles comerciales
Los inmuebles destinados a actividades comerciales o a otros usos continuarán pagando IUSI. La tarifa dependerá del valor con el que esté registrada la propiedad:
- De Q0 hasta Q500 mil: 3 por millar.
- De Q500 mil con un centavo hasta menos de Q1 millón: 6 por millar.
- De Q1 millón en adelante: 9 por millar.
3. Prohibición de condicionar o cortar servicios públicos básicos por impago
Otro de los cambios importantes es que las municipalidades, empresas municipales y entidades descentralizadas no podrán suspender o condicionar servicios básicos, como agua potable, recolección de basura, alumbrado público y ornato, debido a una deuda de IUSI.
Las municipalidades deberán utilizar los procedimientos legales correspondientes para cobrar el impuesto.
La reforma también establece que los funcionarios o empleados municipales que incumplan esta disposición podrán enfrentar responsabilidades administrativas, civiles o penales.
4. ¿Qué pasa si ya debe IUSI?
La reforma no borra las deudas acumuladas antes de que entre en vigencia la tasa cero.
Esto significa que los propietarios que tengan pagos pendientes de IUSI deberán cancelar lo adeudado conforme a las tarifas que estaban vigentes cuando se generó la deuda.
5. ¿Cuándo entra en vigor cada cambio?
El artículo 5 del decreto define plazos específicos para la implementación de las reformas.
- Finales de noviembre de 2026: entrará en vigor la prohibición para que las municipalidades corten o condicionen servicios públicos básicos por deudas de IUSI.
- 1 de enero de 2027: entrarán en vigencia las reformas relacionadas con el Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos.
- 8 de enero de 2027: comenzará a aplicarse el nuevo esquema de tasas del IUSI, incluida la tasa cero para las viviendas. Hasta entonces continuará aplicándose el régimen anterior.
6. Impacto en los ingresos municipales
La eliminación del IUSI para las viviendas también tendrá consecuencias para las finanzas municipales.
El ministro de Finanzas, Jonathan Menkos, estimó que el cambio podría representar una reducción de aproximadamente Q1,200 millones anuales en los ingresos de las municipalidades.
La cifra equivale a alrededor del 65 % de los Q1,853.7 millones recaudados por concepto de IUSI durante 2025.
Para compensar parte de esos recursos, el Decreto 18-2026 establece que lo recaudado por el Impuesto de Timbres Fiscales en las segundas y posteriores transferencias de inmuebles tendrá como destino la municipalidad donde se encuentre ubicada la propiedad.
