Los mercados de mayor valor no son necesariamente los que mejor remuneran al inversor y algunas ciudades menos visibles como Ciudad de Guatemala comienzan a mostrar una ecuación diferente para el capital regional.
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El inversor del mercado inmobiliario latinoamericano está empezando a mirar un mapa diferente. Antes, comparaba dentro de cada mercado: un barrio contra otro, un proyecto contra otro, una tipología frente a otra. Hoy esa frontera se amplió.
La información circula más, las oportunidades cruzan fronteras y un inversor puede analizar simultáneamente una propiedad en Buenos Aires, Montevideo, Asunción, Ciudad del Este, Panamá, Guatemala o Medellín. La pregunta ya no es solamente qué comprar. También empieza a ser dónde colocar el capital.
Lo anterior se corroboró por medio de Inmovin Latam, el sistema de inteligencia de mercado desarrollado por Moebius, que comparó 28 ciudades latinoamericanas, con 20 barrios por ciudad y cuatro tipologías: monoambiente o estudio, uno, dos y tres dormitorios, utilizando criterios comunes que permiten observar mercados muy diferentes bajo una misma metodología.
Por medio del sistema mencionado, se determinó que cuando se colocan las ciudades sobre un mismo tablero, aparece una primera conclusión que merece atención: En América Latina, el precio del prestigio inmobiliario y la eficiencia del capital no siempre recorren el mismo mapa.
Cuando pagar más no significa obtener más renta
Santiago de Chile es la ciudad más cara de las 28 analizadas, con un valor promedio de US$3,854 por metro cuadrado. Su rentabilidad bruta promedio por alquiler es de 4.98%. Punta del Este, otro mercado de alto valor, alcanza US$3,367 por m² y una rentabilidad de 4.71%.
En el otro extremo de la ecuación aparece Ciudad del Este, con un valor cercano a US$1,420 por m², se ubica entre las ciudades de menor precio del relevamiento y, simultáneamente, ocupa el primer lugar regional en rentabilidad, con 9.21% promedio.
La comparación permite dimensionar la diferencia. Santiago cuesta 2.7 veces más por m² que Ciudad del Este, mientras Ciudad del Este genera una rentabilidad bruta aproximadamente 85% superior. Punta del Este cuesta unas 2.4 veces más y su rentabilidad es prácticamente la mitad.
No significa que Ciudad del Este sea automáticamente una inversión superior a Santiago o Punta del Este. Sería un error reducir una decisión inmobiliaria exclusivamente a la renta. Un mercado consolidado puede incorporar en su precio atributos que el inversor también valora: profundidad, liquidez, seguridad jurídica, demanda internacional, expectativas de valorización, disponibilidad de financiamiento o facilidad de salida. Una ciudad puede ofrecer menor renta corriente y, sin embargo, resultar adecuada para determinados objetivos patrimoniales.
Un nuevo grupo de ciudades entra en el radar
Ciudad del Este es el caso más extremo, pero no está sola. El podio regional de rentabilidad lo completan Santa Cruz de la Sierra, con 8.12%, y Asunción, con 7.91%. Más atrás aparecen Guayaquil con 7.72%, Ciudad de Guatemala con 7.65%, Arequipa (7.55%) y Medellín (7.45%), todas con rentabilidades superiores al 7%. El dato resulta interesante porque varias de estas ciudades no son necesariamente las primeras que aparecen en el imaginario tradicional del inversor inmobiliario internacional.
Y Paraguay produce un resultado particularmente llamativo: es el único país del relevamiento con dos ciudades entre las tres de mayor rentabilidad de América Latina. Ciudad del Este ocupa el primer lugar y Asunción el tercero. Es de hacer notar que el precio bajo, por sí mismo, no crea una oportunidad. Para que exista una ecuación atractiva de renta debe haber también un mercado de alquiler capaz de sostener el ingreso. Precisamente por eso resulta relevante mirar precio y renta simultáneamente.
La región no se comporta como un solo mercado
Hablar de "Real Estate latinoamericano" puede inducir a pensar en una realidad más homogénea de la que efectivamente existe. Los datos muestran enormes diferencias entre ciudades. Incluso dentro de un mismo país pueden convivir mercados con comportamientos distintos.
Cuando el análisis se amplía regionalmente, aparece una geografía en la que ciudades consolidadas y de alto precio conviven con otras de menor costo de entrada y mayor generación de renta. No representan necesariamente el mismo tipo de inversión ni deberían ser recomendadas al mismo perfil de inversor. Ahí está, probablemente, una de las transformaciones más interesantes: la competencia inmobiliaria empieza a ocurrir entre ciudades.
