La tasa cero no elimina las obligaciones de pagar el impuesto generado antes de la entrada en vigencia de la nueva legislación.
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Los propietarios de inmuebles destinados a vivienda dejarán de pagar el Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) cuando entren en vigencia las reformas contenidas en el Decreto 18-2026, sin embargo, sí deberán cumplir con el pago del impuesto que se haya generado antes de que comience a aplicarse la nueva normativa.
El Decreto 18-2026, sancionado este viernes por el presidente Bernardo Arévalo, establece una tasa de cero por millar para los bienes inmuebles destinados a vivienda, de uso residencial o de uso mixto.
El texto de la legislación precisa que la modificación al régimen del IUSI entrará en vigencia 90 días después de la publicación del decreto en el Diario Oficial.
Esto significa que la tasa cero no comienza a aplicarse inmediatamente con la sanción presidencial ni elimina las obligaciones tributarias generadas bajo la legislación vigente antes de que surta efectos la reforma.
Esto sucede porque el decreto no contiene una disposición que establezca una condonación de las obligaciones pendientes por concepto de IUSI ni señala que la tasa cero deba aplicarse a períodos anteriores a su entrada en vigencia.
En consecuencia, los propietarios de inmuebles residenciales que tengan obligaciones del IUSI correspondientes al período previo a la entrada en vigor de la reforma deberán pagarlas conforme a las reglas bajo las cuales fueron generadas.
Este principio encuentra sustento en el artículo 15 de la Constitución Política de la República de Guatemala, que regula la irretroactividad de la ley.
La norma constitucional establece que "la ley no tiene efecto retroactivo, salvo en materia penal cuando favorezca al reo".
Por lo tanto, al no existir en el Decreto 18-2026 una disposición que extinga, perdone o condone obligaciones tributarias previamente generadas, la nueva tasa de cero por millar para los inmuebles residenciales opera hacia adelante, una vez que la reforma cobre vigencia.
En términos prácticos, la reforma crea dos momentos diferentes para los contribuyentes propietarios de viviendas.
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El primero, es el anterior a su entrada en vigencia, durante el cual las obligaciones tributarias continúan rigiéndose por la normativa aplicable en ese momento y el segundo es el período posterior, cuando comenzará a aplicarse la tasa cero establecida por el Congreso.
No podrán condicionar servicios
Aunque las obligaciones anteriores deberán ser pagadas, el Decreto 18-2026 sí incorpora una nueva protección para los contribuyentes frente a los mecanismos que pueden utilizar las municipalidades para gestionar el cobro del impuesto.
La reforma adiciona el artículo 35 Bis a la Ley del IUSI, mediante el cual establece una prohibición expresa para que las municipalidades, sus dependencias, empresas municipales y entes descentralizados o desconcentrados condicionen la prestación de servicios públicos al pago previo del impuesto.
La disposición incluye expresamente servicios como agua potable, recolección de basura, alumbrado público, ornato y otros servicios básicos.
El nuevo artículo determina que el cobro del IUSI deberá gestionarse exclusivamente mediante las vías y procedimientos propios del impuesto.
Además, advierte que incumplir esta prohibición podrá generar responsabilidades administrativas, civiles y penales para los funcionarios y empleados municipales que autoricen, ejecuten o consientan esas prácticas.
Es importante resaltar que esta disposición no equivale a una condonación de las deudas del IUSI.
La prohibición se refiere al mecanismo utilizado por las municipalidades para exigir el cumplimiento de la obligación y evita que el acceso a determinados servicios públicos sea utilizado como condición para obtener previamente el pago.
De esa cuenta, quienes sean propietarios de inmuebles residenciales deberán cumplir con las obligaciones generadas antes de que las reformas entren en vigor.
A partir de la aplicación efectiva del Decreto 18-2026, y siempre que el inmueble corresponda a las categorías contempladas por la reforma, la tasa será de cero por millar.
