Según datos del Banco de Guatemala, en 2025, la construcción lideró el crecimiento económico del país, con un aumento del 8.3%. El sector constructor señala que se debe a la vivienda vertical.
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Y es que en los últimos años el sector ha sido uno de los protagonistas del crecimiento del Producto Interno Bruto, observándose un acelerado desarrollo de múltiples proyectos de vivienda vertical. No obstante que ha aumentado el crédito hipotecario, aún se percibe una brecha entre el costo de casas o apartamentos y la capacidad de pago de un gran porcentaje de la población; mientras que, por otro lado, hay falta de políticas públicas que incentiven la compra y propicien infraestructura de soporte.
José Andrés Ardón, director ejecutivo de CGIC, dijo que, tras el crecimiento registrado en 2025, la construcción había aumentado de nuevo un 7% en el primer semestre de este año. En ese aumento, el mercado inmobiliario actuó como el principal "catalizador" o acelerador. Por otro lado, explicó que en lo que se refiere a los aspectos financieros, a mayo pasado, la cartera crediticia para actividades inmobiliarias sumó Q33,000 millones (un incremento interanual del 27%), en tanto que el crédito general para la construcción creció un 11%, porcentaje equivalente a Q18,000 millones y la cartera específica de vivienda se elevó un 10% hasta los Q19,000 millones.
El ejecutivo de CGIC también destacó que la alta concentración de los préstamos hipotecarios —donde el 87.5% de los créditos otorgados se ubica entre los Q100,000 y los Q2 millones— es reflejo de un mercado respaldado por las facilidades que otorga el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), que permite enganches del 5% y plazos de hasta 30 años. Según indicó, a estas acciones se suman las remesas familiares, así como la proyección de ejecución de 10 proyectos priorizados por la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI). Al final, dijo, todo da pie para proyectar el cierre de año con un nuevo crecimiento superior al 8%.
La transición vertical y la brecha del comprador
La escasez y el elevado costo del suelo urbano céntrico han cambiado de manera radical las pautas de consumo. Desde la perspectiva de Yariela Almanza, directora de Marketing de la desarrolladora Íntegra, aunque históricamente un 69.8% de las familias prefería viviendas unifamiliares, hoy cerca ese porcentaje aumentó y 80% de la demanda tiene referencia por apartamentos. Según explicó, este cambio responde a la necesidad de prorratear el valor de la tierra entre más unidades y reducir el tiempo en el tráfico vehicular, en otras palabras, construir edificios de apartamentos altos en zonas céntricas en lugar de casas individuales en las afueras de la ciudad.
No obstante, Almanza hizo hincapié en la existencia de una brecha económica importante: mientras el precio por unidad habitacional considerado como favorable por el consumidor promedio ronda los Q829,135, el precio medio de la demanda real se sitúa en Q910,473. Del 100% de los interesados en adquirir vivienda nueva, un 39.2% acepta pagar cuotas mensuales de entre Q3,500 y Q5,000.
Por su parte, Eddy Tabush, director ejecutivo de Hábitat para la Humanidad Guatemala, explicó que la distorsión se acentúa porque entre el 95% y el 98% de la oferta de apartamentos en la capital tiene como objetivo la clase media y media-alta y se desatiende a la clase media-baja (familias con ingresos de entre Q7,000 y Q12,000 mensuales) que cuenta con capacidad de pago, pero no tiene acceso a oferta adecuada.
Déficit habitacional y soluciones de densificación urbana
Respecto a la magnitud de la crisis, Tabush recordó que el déficit habitacional en Guatemala se sitúa entre 1.2 y 2 millones de hogares, de los cuales más del 80% corresponde a carencias cualitativas, es decir, viviendas que aún tienen pisos de tierra, techos precarios o falta de acceso al agua potable y servicios sanitarios. El director de Hábitat comentó que desplazar la vivienda a las periferias debido al menor costo del terreno solo condena a la población a largas jornadas de transporte y destruye zonas de recarga hídrica, por lo que la densificación céntrica representa la opción más sostenible.
Tabush agregó que para abaratar la edificación urbana fue creado el Reglamento de Vivienda Prioritaria de la Municipalidad de Guatemala, que permite edificar hasta seis niveles sin elevadores ni estacionamientos subterráneos. Según explicó, quitar estos componentes reduce el costo de los proyectos significativamente. "El mantenimiento de un elevador supone entre US$30 y US$50 mensuales por apartamento, mientras que construir un espacio de estacionamiento en sótano cuesta alrededor de US$20,000 (unos Q160,000)", afirmó.
El directivo aclaró que el capital privado no fluirá masivamente hacia proyectos de vivienda social si no hay incentivos fiscales —como la exención del Impuesto Sobre la Renta (ISR) o créditos subsidiados— sin la creación de un Ministerio de Vivienda que impulse el sector. Según explicó, en Guatemala la construcción de vivienda solo representa un 4.5% del PIB frente al 10% que alcanza en países como Colombia.
Innovación en diseño y sostenibilidad
Frente a la preferencia del comprador de no habitar en "estructuras grises de concreto", Almanza explicó que los proyectos de Íntegro incorporan abundantes áreas verdes, certificaciones de sostenibilidad en sus proyectos desde 2023 y distribuciones que respetan pautas culturales, como cocinas abiertas integradas a la sala. Asimismo, la ejecutiva resaltó la adopción del modelo de «ciudades de 10 minutos», donde empleo, comercio, educación y vivienda conviven a distancias caminables. Para facilitar la bancarización, Almanza subrayó la importancia de la educación financiera, demostrando a los compradores que el ahorro equivalente a dos cafés diarios ayuda a consolidar el enganche.
Amenazas estructurales
Pese a que todo podría ir, como dicen, "viento en popa" para la construcción, desde la perspectiva de la CGIC el desarrollo del sector no está libre de riesgos. Su director ejecutivo identificó cuatro amenazas críticas: el riesgo de una crisis energética por el paso de país exportador a importador de energía, el alto costo de transporte y combustibles, la emergencia nacional por falta de movilidad urbana y la saturación portuaria. Superar estos obstáculos, concluyó Ardón, es indispensable para contar con la infraestructura que el país demanda.
