El corazón de esta estrategia son los denominados distritos de oportunidad, una propuesta impulsada por la comuna capitalina como parte del modelo de la ciudad de la proximidad.
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La Ciudad de Guatemala ya inició el camino hacia una transformación urbana, que según las autoridades ediles, será profunda y que tiene como sustento una visión descentralizada para distribuir de forma más equitativa el desarrollo en el territorio, generar empleo cerca de las viviendas y abrir nuevos espacios para la inversión inmobiliaria y en infraestructura.
Silvia García, gerente de Planificación de la Municipalidad de Guatemala, explica que esta visión obedece a la forma en que se ha desarrollado la ciudad, donde el corredor central —que abarca las zonas 4, 9, 10, 13 y 14— concentra más del 60% del empleo y la actividad empresarial, lo cual ha provocado una fuerte presión sobre la movilidad. A diario, más de 800 mil vehículos ingresan desde municipios vecinos, lo que genera congestión, contaminación y pérdida de tiempo para la población.
"Lo que se busca es desconcentrar empleos y servicios, y distribuirlos en tres grandes regiones de la ciudad: norte, centro y sur. De esa forma, las personas podrán trabajar, estudiar, hacer trámites o acceder a servicios esenciales sin necesidad de recorrer grandes distancias", indica García. Según explicó, esta visión está inspirada en modelos como el de la "ciudad de los 15 minutos", promovido en París, donde todo lo esencial está al alcance de un cuarto de hora desde el hogar.
En este escenario, la Municipalidad definió seis distritos de oportunidad: víanorte, nuseis, central, TIVOLI, Siete11 y víadoce. Cada uno con una identidad propia y un enfoque urbano adaptado a su entorno. Por ejemplo, Tívoli, en la zona 9 sur, se perfila como un distrito orientado al turismo corporativo y a los centros de convenciones, mientras que víanorte, ubicado en la zona 18, integrará desarrollos de vivienda, empleo y comercio, conectados a través de áreas naturales.
Un séptimo territorio clave: el Gran Distrito Verde. Aunque no es un distrito de desarrollo como tal, comprende las áreas ambientalmente valiosas ubicadas en los barrancos de la ciudad.
Potencial para construir 16.4 millones de m2
En total, los seis distritos de oportunidad representan alrededor del 20% del territorio de la ciudad, pero concentran la mayor parte del suelo privado aún no urbanizado. Según los cálculos iniciales, estos territorios tienen un potencial de construcción de hasta 16.4 millones de metros cuadrados.
"El referente más claro que ya tenemos en la ciudad es Cuatro Grados Norte. Ahí vemos cómo conviven viviendas, oficinas, comercio, parques, plazas y cultura. Esa es la lógica que queremos replicar, adaptándola a las características de cada territorio", explica García. Esta planificación también se acompaña de proyectos de transporte como el Aerómetro, la Línea Blanca del Metro y la reactivación del tren urbano.
Aunque se trata de una estrategia de largo plazo, ya ha iniciado su implementación con acciones normativas, identificación de suelo clave y gestiones para mejorar la conectividad.
Más allá del urbanismo, esta visión representa una oportunidad estratégica para quienes buscan invertir en una ciudad con planificación clara, alta proyección de crecimiento y certeza para el desarrollo de proyectos integrales. "Transformar una ciudad no ocurre de la noche a la mañana, pero se empieza por tener claro a dónde se quiere llegar. Estos distritos son territorios piloto de innovación urbana", concluyó García.
En busca de barrios de uso mixto
Enrique Godoy, concejal primero Muniguate 2000-2008 y director de urbanismo en Propuesta Urbana, resaltó que el porcentaje de los empleos del departamento se concentran en zonas: 4, 9, 10, 13 y parte de la 1. En la actualidad ese empleo equivale aproximadamente al 70% del total, pero menos del 8% de la población vive en estas zonas. Esta desconexión, afirmó, obliga a miles de personas a desplazarse grandes distancias a diario, por lo que es importante generar vivienda accesible en zonas con alta actividad laboral.
"No se trata solo de habilitar nodos de desarrollo privado, sino de fortalecer con políticas públicas las áreas donde la infraestructura y el empleo ya están presentes", afirmó.
Godoy agregó que anualmente la ciudad produce unas 5 mil viviendas, dirigidas principalmente a sectores de clase media y media alta. Sin embargo, el mayor déficit habitacional está en los segmentos medio bajo y popular. Las zonas 4, 5, 6 y 9 tienen potencial para integrar vivienda y empleo, pero enfrentan limitaciones por falta de servicios básicos como agua, transporte y espacios públicos, los que deben fortalecerse.
Godoy afirmó que el desafío es generar barrios completos de uso mixto, no solo edificios. Para lograrlo, se requerirá que los grandes desarrolladores orienten parte de su oferta a sectores populares, con el apoyo municipal y de programas como el FHA.
"La clave está en planificar con base en las necesidades reales del territorio y garantizar que los servicios urbanos estén a la altura del crecimiento que se busca fomentar", puntualizó Godoy.
Con potencial para el desarrollo urbano
Ignacio Basterrechea, director de la Comisión de Estadísticas de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), explicó que las zonas de inversión delimitadas por la Municipalidad de Guatemala representan una base con un potencial considerable para el desarrollo urbano.
En ese sentido, el experto opinó que la introducción del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) fue un paso importante para ofrecer un marco de referencia a los inversionistas, especialmente en lo referente al desarrollo orientado a la movilidad.
De acuerdo con Basterrechea, la agilización y simplificación de procesos de obtención de permisos dinamizará aún más la planificación y ejecución de proyectos. De igual manera, deberá buscarse un equilibrio en la asignación de costos de infraestructura necesaria, como las obras de mitigación vial, agua y drenajes, para asegurar que los proyectos sigan siendo viables y atractivos, beneficiando tanto a desarrolladores como a los futuros usuarios.
En su opinión, para optimizar el potencial de estas áreas de inversión, es importante una colaboración continua entre el sector público y privado en la mejora y expansión de la infraestructura y los servicios básicos.
Desde esa perspectiva, se hace necesaria una inversión estratégica por parte de la municipalidad en la modernización de la infraestructura de movilidad, con el fin de contar con sistemas de transporte público más eficientes, optimizar el uso de las redes de agua potable y drenajes, y fortalecer la seguridad ciudadana, lo que actuaría como un catalizador.
Esto no solo incentivaría el desarrollo en áreas centrales, aprovechando y mejorando la infraestructura existente en lugar de expandirse a nuevas zonas, sino que también mejoraría la calidad de vida de los ciudadanos, concluyó Basterrechea.
